Фокин Олег Владимирович о рынке недвижимости в Москве

Эксперт по недвижимости Олег Владимирович Фокин резюмирует развитие рынка недвижимости Подмосковья за последние 5 лет. Этот период интересен тем, что после кризиса 2014 года впервые в новейшей истории России случилась такая длительная стабилизация цен. За это время рынок успел сменить форматы и ориентиры ценообразования. Покупательский интерес сместился из сектора между ТТК и МКАД в сторону городов-сателлитов, появилось много интересных проектов на расстоянии 50 км от Москвы.

Последние пять лет, после серьезного падения цен в 2017, резких изменений не происходило. Что сейчас влияет на ценообразование на рынке недвижимости Подмосковья?

Необходимо понимать, что серия коррекций, случавшихся в нулевых и в начале десятых годов, была вызвана сильным «перегревом» рынка, а также привязкой к расчетам в долларах. Сейчас ситуация изменилась, на первый план вышла активность девелоперов. В результате макроэкономика перестала определять ценовую динамику на подмосковном рынке недвижимости. Одновременно значительно выросли объемы предложения новостроек. Статистику отслеживает аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», который отмечает только незначительную коррекцию (не более 6-7%). Ожидать в ближайшее время роста не стоит, так «сильный» благодаря укрепившейся нефти рубль снова обесценил накопления покупателей.

Как меняется количество новостроек в Подмосковье в последние годы?

Цены на московские квартиры остаются недоступными даже для многих представителей среднего класса, а доходы населения в стране в реальном исчислении продолжают снижаться. Европейские нормы связывают стоимость 1 м² с размером ежемесячной зарплаты. Исходя из этого показателя, заработок В результате фокус покупательского интереса смещается в Подмосковье. Рынок воспринимает эту тенденцию с опережением. Данные «ИРН-Консалтинг» по объемам предложения новостроек (многоэтажные дома и апартаменты) показывают рост за 5 лет почти в два раза:

• 2013 — 4000 000 м²;
• 2015 — 6000 000 м²;
• 2016 — 7000 000 м²;
• 2017 — 7500 000 м².

Как отразится на рынке новостроек переход на эскроу-счета?

Небольшой толчок стоимости квадратного метра дал ожидаемый переход на проектное финансирование, в пределах 5-7%. В Главгосстройнадзоре Подмосковья предупреждали о возможном массовом банкротстве застройщиков после перехода на новую систему финансирования, но ситуация остается под контролем. Учитывая затяжное падение цен, начавшееся в 2014 году и достигшее 20%, рынок оттолкнулся от «дна». При этом покуательские возможности населения в реальном выражении снизились. Многие, желавшие раньше приобрести квартиру в отдаленных от центра районах Москвы, пересмотрели свои возможности. Люди обратили внимание на новостройки в области, в пределах 30 км от МКАД.

Почему изменения происходят так медленно, ведь мы уже видели примеры стремительных падений и взлетов цены?

Не последнюю роль в процессе играет тот факт, что в 2012-2014 девелоперы получили для застройки много бывших промышленных территорий. Пока не все из этих площадок удалось освоить. Работа над каждым проектом занимает несколько лет, поэтому результаты мы можем оценить только сейчас. Продолжается затоваривание рынка, благодаря которому на завершающем этапе строительства новостройки дорожают не на 30-50%, а всего на 10-15%.

Какова динамика коттеджного строительства?

Многие эксперты отмечают, что коттеджное строительство в Подмосковье переживает не лучшие времена. Все меньше становится малоэтажные предложений, развивается рынок земельных участков и домов городского типа. Более 60% всего подмосковного рынка занимают участки без подряда. За 5 лет дуплексы подешевели более, чем на 50%, коттеджи — упали на 37% только за прошлый год. Аналитики ИНКОМ-недвижимости отмечают, что спросом пользуется не более 17-20% выставленных на продажу объектов. Они относятся к наиболее качественным и надежным. Более 77% продаж было совершено в сегменте таунхаусов и дуплексов эконом-класса.

Как застраивается Подмосковье в удалении до 30 км от МКАД?

Чем ближе к Москве, тем больше многоэтажных жилых комплексов с собственной инфраструктурой. Изменение формата шло активными темпами до 2017 года, когда произошло несколько крупных банкротств, в том числе, разорение Urban Group, «СУ 155», «Москомстройинвест». Несмотря на это, в городах спутниках продолжают активно предлагаться среднеэтажные комплексы, а проекты банкротов понемногу отстраиваются. Пригород вокруг столицы активно формируется, это полноценные многоэтажные дома, районы со своей архитектурной концепцией и инфраструктурой. Совет покупателям — внимательнее присмотреться к готовым домам, так как сейчас многие квартиры продаются не по переуступке прав, а напрямую от застройщика.

Как в этой ситуации ведут себя девелоперы? Какие выгоды может получить покупатель на данном этапе?

Застройщики оказались в незнакомой ситуации. Еще 5 лет назад практически все квартиры в строящемся доме выкупали на этапах от котлована до возведения под крышу. Сейчас дома сдаются в эксплуатацию со свободными квартирами. Интерес приходится поддерживать специальными предложениями, фиксированными ценами в долларах. Учитывая, что 80% спроса занимают объекты эконом-класса, ценовой вопрос крайне важен для покупателей. Как правило, у них нет лишних денег и скидка даже в 5% способна стать решающей. В бизнес-классе больше внимания уделяют характеристикам жилья, а не цене квадратного метра. Но оно занимает всего 18% рынка в Подмосковье. С другой стороны, на элитную недвижимость меньше всего влияют потрясения, способные обрушить массовые секторы.

Как выбрать недвижимость за городом?

Выбирая жилье в Подмосковье, люди прежде всего ориентируются на транспортную доступность. Еще 3-5 лет назад многие брали новостройки на начальном этапе, чтобы использовать их как доходные вложения, а затем перепродать или сдавать в аренду,. Сейчас увеличилась доля тех, кто планирует сам проживать в этом жилье. Именно поэтому так важно, чтобы было регулярное и бесперебойное сообщение со столицей. Большинство покупателей планируют работать в Москве. Отмечено, что вблизи строящихся станций метро стоимость жилья возрастает на 5-15%. Важны также наличие платных трасс, скоростных шоссе, удобных развязок.

Отражается изменение ипотечных ставок на рынке недвижимости Подмосковья?

За период с 2010 по 2021 государство много раз снижало проценты по ипотеке. Реальное снижение процентной ставки отстает от заявленного, так как большинство банков выдают ипотечные кредиты под 9,5% (хотя в рекламе написано другое). Каждый раз удешевление ипотеки активизирует рынок недвижимости, но это — краткосрочное явление. Многие застройщики заключают договоренности с банками, чтобы упростить процесс кредитования. Покупателям стоит обратить внимание на такие предложения, они могут оказаться существенно выгоднее. Впереди, с учетом близости окончания года, рынок ждет стагнация. В этот период появляется возможность торга и увеличиваются скидки.

Стоит ли ожидать очередного серьезного роста цен?

Мы рассматриваем период, который начался кризисом 2014 года. Он охватывает значительное падение цен и долговременную стагнацию, совпавшую с перенасыщением рынка новостроек и массовыми банкротствами застройщиков. Понятно, что это — временные явления, однако для строителей и девелоперов наступила новая реальность. В этот раз не стоит ожидать быстрой коррекции стоимости квадратного метра. Больше такого колоссального роста цен, как это было в 90-е и нулевые, не будет, для этого нет начальных условий. На протяжении последнего временного отрезка цены не столько растут, сколько корректируются на уровень реальной инфляции.